Immobilie vs. ETF

Die Formeln

Die beiden Basiskennzahlen jeder Renditeimmobilie:

Richtwerte, an denen man sich orientieren kann

• Bruttomietrendite: Alles unter ca. 4 % (Kaufpreisfaktor über 25) ist bei einer reinen Renditeimmobilie meist schwer zu rechtfertigen. In Großstädten wie München oder Hamburg liegt sie oft nur bei 2,5–3,5 % — dort kauft man faktisch auf Wertsteigerung, nicht auf Cashflow.
• Nettomietrendite: Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Kaufnebenkosten sollte man auf 3–4 %+ kommen, um konkurrenzfähig zu sein.

Der eigentliche Vergleichspunkt: EK-Rendite statt Rendite gegen Rendite

Eine Immobilie muss die Rendite eines ETFs (langfristig historisch ca. 7–8 % nominal, siehe Quellen) nicht eins zu eins schlagen — wegen des Kredithebels. Solange die Gesamtkapitalrendite der Immobilie (Nettomietrendite + Wertsteigerung) über dem Kreditzins liegt, hebt die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite an:

Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen: Steigen die Zinsen oder bleiben Miete und Wertsteigerung aus, verstärkt derselbe Mechanismus die Verluste.

Was in der reinen Renditezahl nicht steckt

• Steuervorteile (Abschreibung/AfA, ggf. Denkmal-AfA) — kann die Rechnung deutlich verbessern, ist hier nicht eingerechnet.
• Klumpenrisiko & Illiquidität — ein ETF ist breit gestreut und jederzeit verkaufbar, eine einzelne Immobilie nicht.
• Zeitaufwand als Vermieter, Leerstandsrisiko, unerwartete Reparaturen.
• Zwangssparen über die Tilgung — psychologisch oft leichter durchzuhalten als ein ETF-Sparplan.

Dieser Rechner rechnet vereinfacht mit konstanter Restschuld ohne Tilgung und ohne Steuern — er dient der Illustration des Hebeleffekts, nicht der exakten Cashflow-Planung.

Quellen zum Nachlesen

• Finanztip — MSCI World: Kurs, Rendite & Zusammensetzung Historische MSCI-World-Rendite seit 1975 (9,7 % p.a.) sowie konservative Planungsannahme von 6 % für die Zukunft.
• extraETF — Renditedreieck des Deutschen Aktieninstituts Offizielle Renditedreiecke für MSCI-World-Sparpläne und Einmalanlagen über verschiedene Zeiträume.
• Bundesministerium der Finanzen — Grunderwerbsteuer Offizielle Informationen zu Grunderwerbsteuer und den Sätzen der Bundesländer.